住宅ローン／理想の家の建て方見つけ方／八戸の住宅のことならミゾエホーム

私は住宅ローンのご提案に最大の注意を払います。どうしてかといいますと、どのタイプの住宅ローンを選ぶかによって、お客様の生活に大きな影響を及ぼしかねないからです。現在、日本全国で取り扱っている住宅ローンの数は4000種類をはるかに超えます。そんな膨大な数の中から自分に最適な住宅ローンを見つけ出すことは出来るのでしょうか・・・。方法はあります。まず考えなければならないことは「生活防衛」です。

住宅ローンを金利タイプ別で考えて見ましょう。

金利変動リスクのあるタイプ

変動金利型住宅ローン
市場の金利が変動したことによって、返済額に対する金利も変動するシステムです。

利　点	●金利が下がり続ければ、返済額に対する金利も下がっていく為、返済負担額も減る。
	●金利は半年に一度見直される。
	●返済額は５年毎の見直し（ただし、返済額がアップする場合でも、元の返済額の１２５％が上限）。
欠　点	●金利が上がり続ければ、返済負担総額が増える。
	●借入時に将来の返済額が確定されず、不安が残る。
	●金利上昇により、５年毎の返済額の見直しで返済額が１２５％を超えた場合、未払利息が発生する。

【参考】過去の変動金利等の推移

将来の金利を予測する事は難しいですが、変動金利では過去に最高８.５％まで上昇した事があります。

固定金利期間選択型住宅ローン
住宅ローンの返済開始から一定期間は固定金利、その後は変動金利となる住宅ローンの事です。

利　点	●一定期間の返済額を確定する事ができる。
	●高金利時に借りると、将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。
欠　点	●借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定されず、不安が残る。
	●低金利時に借りると、将来の金利の上昇と共に返済額が増えてしまう。

金利変動リスクのないタイプ

フラット35
住宅金融支援機構が民間住宅ローンの債権を買い取り、証券化して売却する仕組みです。また、フラット３５は銀行によって金利に差があります。理由は、住宅金融支援機構は、住宅ローンの債権を買い取り、金利設定はそれぞれの銀行が独自に行うからです。

利　点	●一定期間の返済額を確定する事ができる。
	●高金利時に借りると、将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。
欠　点	●借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定されず、不安が残る。
	●低金利時に借りると、将来の金利の上昇と共に返済額が増えてしまう。

フラット３５の借入基準

通常金利（固定金利）	金融機関によって異なり、金利は実行時の金利が適用される。下記URLご参照。 http://www.flat35.com/document/index.php?module=Financial&action=Search
返済最長期間	１５年以上３５年以内ただし、申込人の年齢が６０歳以上の場合は１０年以上
申込時年齢	７０歳未満（親子リレー返済利用時は７０歳以上でも可能）
完済時年齢	８０歳
借入比率	建設費または購入価格の９０％以内
火災保険	全期間加入
返済比率	年収300万円未満	300万円以上 400万円未満	400万円以上 700万円未満	700万円以上
返済比率	25％以下	30％以下	35％以下	40%

※詳細につきましては、住宅金融支援機構フラット３５ホームページを参照下さい。
http://www.flat35.com/

民間金融機関の固定金利型住宅ローン
ローン契約時に決められた金利が、全返済期間を通じて固定されているローンの事です。

利　点	●全期間一定の金利である為、返済計画が立てやすい。
利　点	●金利の低い時期にローンを組み、将来、金利が上昇した時。
欠　点	●市場金利が下落しても金利が下がらない。
	●金利の高い時期にローンを組み、将来、金利が下降した時。
	●変動金利型住宅ローン等の設定金利に比べ、金利が高い。

住宅ローン控除においては、一般住宅より長期優良住宅に対して優遇されています。寿命が短いといわれている現在の日本の住宅ですが、より耐久性に優れていて長持ちする住宅を政府が推進したい気持ちの表れでしょうか。それとも、大手住宅メーカーの保護をしているのでしょうか。
この長期優良住宅に対しては、建築時に一般住宅より割高になるということで、その機能向上のために割高になる費用（最大１０００万円）の１０％を所得税から控除する投資型減税が創設されました。２０１１年末までの入居が対象になります。
ただし、この減税は住宅ローン減税との選択制となります。どちらか一つしか選べないので、実際に住宅ローンを組む金額を見てから考えないといけません。
太陽光発電などの省エネやバリアフリーなどへのリフォームを対象にした減税も新たに創設され、これは標準的な工事費用と実際にかかった工事費用とを比べて、少ないほうの金額に対し１０％を所得税から控除するというものです。これは２０１０年迄が期限となっています。

少し話が難しくなってしまいますが、住宅ローンの残高５０００万円が上限です。これに対しての控除条件を、一般住宅と長期優良住宅に分けて見てみましょう。

【一般住宅の場合】

２００９年１月１日から２年以内、つまり２００９?２０１０年の入居者は残高５０００万円、入居が２０１１年になると残高４０００万円、２０１２年だと残高３０００万円、２０１３年で残高２０００万円というように、年を追うごとに、控除される上限が下がっていきます。この残高に対して毎年１％が減税されます。おそらく一般的サラリーマンが購入する目安になるであろう３０００万円の住宅ローンを組むとして考えてみましょう。２０１２年までの入居であれば、満額対象になります。１％ですから年額３０万円、１０年間で３００万円が控除されます。ただし、ここで注意です。これがたった１日入居がズレたとします。２０１３年に３０００万円の住宅ローンを組んで入居したとすると、対象はローン３０００万円のうちの２０００万円だけになってしまい、１％で年額２０万円、１０年間で２００万円しか控除されなくなるのです。たった１日の違いが、１００万円もの違いにもなってしまうのです！大きな差ですね。２０１２年と２０１３年の境目に入居する方は、日付には注意して家づくりをしましょう。

【長期優良住宅の場合】

２００９年から３年以内、つまり２０１１年までの入居者は残高５０００万円、入居が２０１２年になると残高４０００万円、２０１３年で残高３０００万円というように、同様に上限が下がります。この残高に対して毎年１．２％の減税となり、上限と共に一般住宅より有利に設定されています。同じく３０００万円の住宅ローンを組むとすると、１．２％で年額３６万円、１０年間で３６０万円が控除され、これは期限ぎりぎりの２０１３年入居でも適応されます。決断するなら早いほうがお得！ということですね。所得税額が年間の減税額より少ない場合のみ、残りは住民税から減税されることになります。ただしこれは、９万７５００円が上限とされています。

ついに、来年度税制改正における政策減税の柱となる住宅ローン減税の概要が決まりました。年末で期限切れとなっていたものが、２０１３年までの５年間延長となります。家づくりを考えている人にしてみたら、追い風かもしれませんね。一般住宅については、最大５００万円。耐震性に優れた長期優良住宅（いわゆる２００年住宅）は、最大６００万円。１０年間税額控除を受けられることになりました。現行の住宅ローン減税は１０年間で最大１６０万円の控除ですので、金額は大幅アップです。

そこで所得が少ない人でも満額の控除を受けられるように、所得税だけでなく住民税からも差し引くことができる案を検討しているのです。国税である所得税から年最大５０万円、地方税の住民税からも同１０万円、いずれも１０年にわたって差し引ける案です。これにより先ほどの年収５５０万円世帯だとしたら、２８０万円戻ってきます。９０万円しか戻ってこなかったこれまでとくらべて、大幅アップですね。年収７５０万円の世帯だと５８０万円と、枠いっぱいに近づいてきます。しかし、住民税を管轄する総務省からは、住民税からの減税に反発の声が強いようです。所得税額が控除額を下回る場合、一年の税額が６０万円を下回る場合だけ、その差額を住民税から引くことを提案しているし、財務省は手続きが煩雑化することから強く反対しています。住宅ローン減税の拡大によって、低迷している不動産市場のてこ入れ、つまりもっと住宅を買ってね！ということなのですが、リフォーム減税や不動産取得税の軽減などとあわせて、まだ議論されることになりそうです。

それが麻生内閣になり、景気が下向いてきたことがはっきりしてきた中、追加経済対策の柱として打ち出されたのが、住宅ローン減税の期間延期と金額の拡大でした。先日の発表によると、控除額の拡大も、当初言われていた３００万から大幅アップの６００万円となりそうです。しかしこれまでのように所得税からの減税だけだと、所得税額が控除額を上回ってしまう世帯のほうが多いのです。例えば年収５５０万円・夫婦と子供二人の世帯の場合。所得税額は年９万円で、１０年間で９０万円です。枠を６００万円まで広げてもらっても、誰もがいっぱいいっぱい減税枠を使えて、住宅価格が６００万円お得になるというわけではないのです。６０００万円のローンを組む人なら、控除率１％で所得税が６０万円、１０年間で６００万円と満額控除されることになります。所詮、金持ち優遇税制だと批判されていたわけです。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを減らしてくれるという、消費者にとって嬉しく都合のよいもの、ではありません。これは、住宅ローンを組んだ場合に一定の条件を満たせば、確定申告をすることによって、その年の所得税から一定の割合戻ってくる、というものです。ようするに、住宅ローンの残高がこれだけ残っているんです、だから税金を安くしてください！というものです。この制度は恒久的なものではなく、2009年以降は住宅ローン減税制度が打ち切られる予定になっていました。１２月３１日に入居するのと、来年１月１日に入居するのとで、税金が戻ってきたり来なかったり？！なんてことが現実に起きようとしていました。